Archiv für August 2009

Jetzt Immobilien kaufen?

Dienstag, 11. August 2009

Die Deutsche Bank errechnet regelmäßig einen sogenannten Erschwinglichkeitsindex für Immobilien. Dessen wesentliche Einflussfaktoren sind die Hypothekenzinsen, das nominale Pro-Kopf-Einkommen der Bundesbürger sowie die Höhe der Wohnungspreise. Der Wert des Index ist aktuell niedrig, was signalisiert, dass ein Hauskauf relativ leicht ist (auch wenn er im Jahre 2005 noch niedriger war, d.h. damals war der Hauskauf noch lukrativer).


Wer wegen der weltweit stark steigenden Staatsverschuldung auf steigende Inflationsraten spekuliert,  könnte nun recht schnell auf die Idee kommen, eine Immobilie zu erwerben. Denn wer sich aktuell z.B. 4,5 % Hypotheken-Zinsen sichert, der macht bei einer Inflationsrate z.B. von 6% einen „Gewinn“ von 1,5 Prozentpunkten pro Jahr. Bei einer Finanzierung über 200.000 Euro  sind das immerhin 3.000 Euro pro Jahr.

Hinzu kommt eine steuerliche Bevorzugung der Immobilien, denn wer eine Immobilie als Geldanlage wählt, kann die Gewinne bei Veräußerung steuerfrei einbehalten – 10 Jahre Haltedauer vorausgesetzt.  Alle anderen Sparer müssen die Gewinne mit 25 % Abgeltungssteuer + 5,5 % Solidaritätszuschlag versteuern.

Bei Berechungen von Focus-Money wurde über mehrere Szenarien eine Rendite von gut 5 Prozent für in Immobilien investiertes Kapital errechnet – bei Selbstnutzung und unter Berücksichtigung der eingesparten Miete. Wer dagegen ein reines Mietobjekt anstrebt, kann langfristig mit einer Renditet zwischen 5 und 7 Prozent pro Jahr rechnen.

Ein weiteres Argument für Immobilien: diese Anlageklasse gilt als inflationssicher. In der Regel steigen die Werte der Immobilien im Gleichtakt zur Inflationsrate. In attraktiven Wohngebieten wie Hamburg, München oder Rhein-Main eher sogar noch stärker, in weniger attraktiven Wohngebieten mit Bevölkerungsflucht dagegen eher schwächer. In vielen Gebieten Deutschlands geht man sogar von einem Wertverlust bei Immobilien aus.

Aus ethisch-ökologischer Sicht ist ein Investment in Immobilien neutral zu bewerten: der Bau einer Immobilie belastet zwar die Umwelt, aufgrund des besseren Wärmeschutzes kann man langfristig jedoch von einer Entlastung ausgehen. Wenn in Deutschland gebaut wird, werden auch die Arbeitsbedingungen der Branche entsprechend gut sein. Bei Bauarbeiten in Problemländern wie z.B. China ist das kaum der Fall.

Also sollte man wirklich in eine Immobilie investieren? An der Stelle gilt die gleiche Antwort wie immer – nur wenn man sich damit einen Lebenstraum erfüllt! Denn es sprechen mehrere Gründe dagegen:

1.) Streuung der Kapitalanlage: Die wahrscheinlich wichtigste Strategie beim Investieren ist, „nicht alle Eier in einen Korb zu legen“. Man sollte seine Investments also breit streuen, damit Verluste in einer Anlageklasse nicht die ganze Kapitalanlage in die Tiefe ziehen. Wer sich eine Immobilie zulegt, verschiebt meist seine Kapitalverteilung gewaltig – in Richtung Immobilie. Oftmals sind nahezu 100% des Kapitals von Anlegern in nur einer Immobilie gebunden. Wenn dann etwas schief geht, ist die Altersvorsorge häufig gefährdet. Und schief gehen kann im Laufe der Lebenszeit einer Immobilie viel. Das kann die neue Autobahn vor dem Wohnzimmerfenster genauso sein wie ständige Überschwemmungen wegen der Klimaerwärmung. Vielleicht entwickelt sich auch die Wohngegend schlechter oder die Immobilie wird wegen eines unattraktiven Gebietes komplett unverkäuflich.

2.) Niedriger Fungibilität: Wer eine Immobilie hat, der hat sie. Ein schneller Verkauf ist ausgeschlossen und wird durch immense Kosten bei der Transaktion (Maklergebühren, Notar, Grundbuchamt, etc.)  sehr unattraktiv. Wer eine Immobilie erwirbt, muss sich also sicher sein, in den nächsten Jahren diese auch zu behalten.

3.) Hoher Aufwand: Eine Immobilie zu kaufen oder gar zu Bauen kann viel Spa߸ machen – sicher ist, dass er viel Zeit kostet.  Wer selbst Pläne entwirft und gespannt Baufortschritte beobachtet wird vielleicht sogar glücklich mit dem Hausbau – für das Groh der Menschen gilt aber, dass eine Bau-Phase sehr belastend ist. Außerdem: wer Immobilien kauft oder baut sollte gutes Grundwissen über den Immobilienmarkt, Finanzierungsmöglichkeiten und Hausbau besitzen. Wer kann das schon aufweisen?

4.) Rendite zu niedrig: Für ein langfristiges Investment über mehrere Jahrzehnte ist die Rendite von 5 bis 7 Prozent mit den oben beschriebenen Einschränkungen historisch gesehen zu niedrig.

FAZIT: Kaufen oder bauen Sie trotz der derzeit günstigen finanziellen Rahmenbedingungen nur dann eine Immobilie, wenn sie darin wohnen möchten. Ansonsten ist die Verzinsung auch heute noch zu gering, um die Nachteile wie niedrige Fungibilität und hoher Aufwand auszugleichen. Wenn Sie in „Betongold“ investieren möchten, stehen Ihnen geschlossene und offene Immobilienfonds zu Verfügung. Für eine ähnliche Verzinsung bekommen Sie dort die Immobilie „gemanaget“ und Ihren Einsatz auf viele Immobilien gestreut.

Noch besser: Investieren Sie Ihr Geld in geschlossene, ethisch-ökologische Fonds. Dort erhalten Sie neben der Verzinsung auch noch eine ethische Rendite, denn Sie tun aktiv und direkt etwas zur Verbesserung der Welt!