Autor: Gerd Junker 14. Mai 2018

7 Punkte die Sie vor dem Abschluss von Vermögensanlagen beachten sollten

Zusammenfassung: Investitionen in nachhaltige Energien erfolgen auf unterschiedliche Art und Weise. Man kann sein eigenes Unternehmen gründen (das machen viele mit einer Fotovoltaik-Anlage auf dem eigenen Dach), sich an Unternehmen beteiligen (mit Aktien, Genussrechten, KG-Anteilen) oder Unternehmen Geld leihen (Anleihen, Schuldverschreibungen, Darlehen, etc.). Ich möchte heute die 7 Punkte beleuchten, die Sie vor einer Investition in einen AIF oder Vermögensanlage beachten sollten. Wer sie konsequent befolgt, wird viel Freude an seiner Geldanlage haben.

 

 

 

 

großer-solarpark

Lukrative: Fotovoltaikparks bescheren vielen Anlegern konstante Renditen mit mehr als 4 Prozent pro Jahr.

 

 

 

 

 

Grundsätzliche Vorteile von AIF’s und Vermögensanlagen

 

 

Die früher auch als geschlossenen Fonds bezeichneten Angebote werden heute viel stärker reguliert und kontrolliert. Sie werden heute in Form von AIF’s oder sogenannten operativ tätigen Gesellschaften (Vermögensanlagen)  angeboten:

 

 

Privatpersonen können sich an Großinvestitionen beteiligen: Normalerweise sind lukrative Großprojekte nur für große Anleger wie Konzerne oder Pensionskassen finanzierbar. Durch geschlossene Fonds können sich Privatpersonen schon ab 5.000 € bis 25.000 € MIndestanlagesumme beteiligen und diese Chancen nutzen.

 

Möglichkeiten der steuerlichen Optimierung: Zwar sind klassische Steuersparmodelle nicht mehr möglich, trotzdem kann durch typische Eigenschaften von großen Investitionen, wie z.B. Abschreibungen auf das Investitionsobjekt, letztlich ein Steuer-Stundungseffekt erzielt werden. Das heißt, dass die steuerlichen Belastungen um Jahre verschoben werden können. Wer zum Beispiel heute einen hohen Steuersatz hat, in einigen Jahren jedoch in den Ruhestand geht und dann einen niedrigeren Steuersatz erwartet, wird sich darüber freuen.

 

Hohe Transparenz: Die Investitionsobjekte stehen schon bei Zeichnung fest oder sind genau definiert. Sie können in aller Regel besichtigt werden, die wirtschaftlichen Daten liegen vor. Die Gesellschafter haben weitreichende Auskunftsrechte – die Transparenz ist also sehr hoch.

 

Geringer eigener Verwaltungsaufwand: Würde der Anleger eine ähnliche Investition selbst vornehmen (zum Beispiel den Kauf einer Eigentumswohnung), hätte er einen wesentlich größeren Aufwand – denn fast alle Verwaltungstätigkeiten werden auf Ebene des geschlossenen Fonds abgedeckt.

 

Haftungsbegrenzung ist möglich: Wenn ein Anleger selbst eine Investition tätig, wie zum Beispiel den Kauf einer Eigentumswohnung, haftet er fast immer für alle Kosten mit seinem Privatvermögen. Diese Haftung wird heute bei geschlossenen Fonds praktisch immer begrenzt, so dass das maximale Verlustrisiko die Höhe der Einlage beträgt.

 

Grundsätzliche Nachteile von AIF’s und Vermögensanlagen

 

– Wenig staatliche Kontrolle / keine Einlagensicherung: Mit der Einführung des Kapitalanlagegesetzbuches (KAG) im Juli 2013 wurde dieser Punkt deutlich entschärft, denn auch Vermögensanlagen und vor allem die AIF’s unterliegen seit dem viel mehr Kontrollen und deutlich strengeren Regeln. Trotzdem können für Anleger ungünstige Vertragsklauseln vereinbart werden. Auch besteht das Risiko, dass die Geschäftsidee des Fonds nicht funktioniert. Da es keine Einlagensicherung für die Anlegergelder gibt, drohen dann Verluste bis hin zu 100% des eingesetzten Geldes.

 

– Wenig gesetzliche Vorgaben für die Qualifikation von Anbietern und Beratern: Auch an dieser Stelle haben die Neuerungen der Jahre 2012 und 2013 entscheidende Verbesserungen für die Anleger gebracht. Berater müssen mittlerweile Sachkunde nachweisen und sich registrieren. Für Anbieter gelten ebenfalls neue Regeln. Trotzdem sind die Qualitätsunterschiede sowohl bei den angebotenen Produkten als auch bei den Beratern weiterhin groß. Wählen Sie erfahren Berater und Vermittler.

 

– Lange Anlagedauern: Aus den Investitionsobjekten ergibt sich meist eine Laufzeit von 5 bis 20 Jahren. In der Zwischenzeit ist das Geld der Anleger gebunden, eine vorzeitige Rückzahlung der Einlage nicht vorgesehen. Die Anteile können zwar verkauft werden, doch selbst die dafür vorhandenen Börsen können oftmals über Wochen oder Monate keinen Verkauf sicherstellen. Speziell notleidende Beteiligungen sind nur mit hohen Abschlägen handelbar.

 

– Hohe Haftungssummen möglich: In den meisten aktuellen AIF’s und Vermögensanlagen ist die Haftung der Anleger auf seine Einlagesumme begrenzt, bei Wiederaufleben der Haftung durch nicht durch Gewinne gedeckte Rückzahlungen sogar oft auf 10% oder sogar 0,1% seiner Anlagesumme. Es gibt aber auch Fälle, in denen die Haftung nicht oder nur unzureichend ausgeschlossen ist und bei denen Haftungsrisiken in unbegrenzter Höhe drohen (oft bei früher verwendeten Gbr-Modellen).

 

 

Hier die 7 Punkte, die Sie unbedingt vor Beitritt zu einem geschlossenen Fonds beachten sollten. Wer Sie beachtet, hat gute Chancen auf 4 bis 8 Prozent Rendite jährlich:

 

 

1.) Der Initiator und seine Leistungsbilanz

 

Einer der wichtigsten – wenn nicht der wichtigste Punkt – ist der Initiator, als die Gesellschaft, die den Fonds auflegt und den Anlegern anbietet. Erfahrene Initiatoren mit einer ausgezeichneten bisherigen Bilanz verstehen ihr Geschäft und werden mit hoher Wahrscheinlichkeit auch wieder ein neues erfolgreiches Angebot entwerfen. Sollte der Initiator noch jung sein und keine oder keiner aussagekräftige Leistungsbilanz aufweisen, ist das Management wichtig: welche Erfahrung weißt es auf, welche Erfolge in dieser Branche können vorgewiesen werden?

 

Hilfreich können auch Ratings oder Berichterstattungen in den Medien sein – doch Achtung: viele “Rating”-Agenturen werden durch die Initiatoren selbst bezahlt; eine wirkliche Unabhängigkeit ist dann kaum noch gegeben. Auch ein Blick die Suchergebnisse von Suchmaschinen können hilfreich sein. Aber auch hier Achtung: das Internet ist ein Stammtisch, an dem jeder seine persönliche Meinung kund tun kann. Viele Vorwürfe sind bewusst von Wettbewerbern gestreut. Einzelergebnisse der Suchmaschinen haben also kaum Bedeutung.

 

2.) Um welche Investition handelt es sich?

 

Natürlich sind die Aussichten auf Erfolg ganz wesentlich vom angebotenen Projekt abhängig. Dabei ist sowohl die Anlageklasse (Windkraft, Fotovoltaik, Kraft-Wärme-Kopplung, etc.) als auch das ganz konkrete Projekt entscheidend. Es macht einen Unterschied, in welchem Land investiert wird, ob die Anlagen errichtet, betrieben, oder gehandelt werden. Ist das Projekt von staatlichen Förderungen abhängig? Diese können Stabilität und Planbarkeit bringen, bei Wegfall können Geschäftsmodelle jedoch auch an staatlichen Förderungen scheitern.

 

3.) Prognoserechnung / Prognosesicherheit

 

Eine Prognoserechnung kann viel Sicherheitspuffer enthalten oder sie kann ganz eng kalkuliert sein. Zum Beispiel Windkraft: die Windprognosen können aufgrund von einem, von zweien, oder aufgrund von drei Windgutachten erstellt werden. Wenn mehr als 1 Gutachten erstellt wird, wie wird der Prognosewert für den Wind errechnet? Nimmt der Anbieter prinzipiell das schlechteste Windgutachten oder bildet er einen Mittelwert? Wie ist ein eventueller Verkauf kalkuliert?

 

Bei der häufig verwendeten Ertragswertmethode geht man davon aus, dass ein zukünftiger Investor beim Kauf der Anlagen einen Zinssatz erzielen will von 8, 9 oder gar 10% p.a.? Darüberhinaus kann man davon ausgehen, dass staatliche Förderungen prinzipiell die Prognosesicherheit erhöhen; das ist zum Beispiel die Grundlage für viele Fotovoltaik- oder Windkraftfonds. Trotzdem kann genau dieser Punkt zu Problemen führen, wenn die staatlichen Zusagen nicht eingehalten werden. Unterschiedliche Technologien haben auch unterschiedliche Prognosesicherheiten – üblicherweise ist zum Beispiel die Sonneneinstrahlung pro Jahr konstanter als die jährliche Windernte.

 

4.) Kostenstruktur

 

Die Kostenstruktur muss gesund sein – und zwar in beide Richtungen. Sind die Kosten hoch angesetzt, schmälert das die Renditen der Anleger. Sind sie jedoch zu niedrig, kann es sein, dass der Fonds für Vermittler und Initiator uninteressant wird. Man kümmert sich nicht ausreichend um die Beteiligung und sie scheitert. Beim Vergleich der Kosten muss allerdings äußerste Vorsicht walten – schließlich sind Begriffe wie “Weichkostenquote” oder “Investitionsquote” nicht fest definiert.

 

Hier rechnen die einzelnen Anbieter genauso wie die unterschiedlichen Rating-Agenturen oder Magazine mit teilweise unterschiedlichen Modellen. Eine außerdem interessante Frage ist, wie die Vergütungen für den Initiator gestaltet sind. Welche Kosten sind variabel an die höhe des tatsächlich eingesammelten Eigenkapitals gekoppelt, welche sind fix? Erhält er eine Erfolgsvergütung z.B. für den Verkauf der Anlagen am Ende – das halte ich als Motivationsfaktor für wichtig.

 

5.) Marktumfeld

 

Wie der Markt rund um das angestrebte Investitionsobjekt aussieht ist eine wichtige, wenn auch schwer zu beantwortende Frage. Meist ist es nämlich so, dass zur Auflegung eines Beteiligungsmodelles das Marktumfeld bestens aussieht. Während der Laufzeit über teilweise bis zu 20 Jahre kann sich dies aber ändern. Typisch sind Immobilieninvestitionen, die zu Beginn gut aussehen, sich beim sogenannten “Exit”, also dem Verkauf zum Ende des Projektes mit einem deutlich niedrigeren als dem gedachten Verkaufspreis der Immobilie überraschen.

 

Bei Erneuerbare-Energien-Fonds ist dieses Risiko teilweise geringer, da die Einnahmen über staatliche Einspeisevergütungen fest garantiert sind – bei über 20 Jahre kalkulierten Projekten oftmals überhaupt nicht vorhanden (man geht von einer Betriebsdauer von genau 20 Jahren, als der Förderdauer, aus und kalkuliert dann den Rückbau der Anlagen). Bei kürzeren Erneuerbare-Energien-Projekten, die einen Verkauf der Anlagen zum Beispiel nach 3,4, 8 oder 10 Jahren vorsehen, ist der zu erzielenden Verkaufspreis allerdings auch vom Marktumfeld (zum Beispiel der Zinssituation) abhängig.

 

6.) Rechtliches Konzept / Anlegerrechte

 

Wenn die Projekte wie geplant laufen, sind die rechtliche Konzepte weniger spannend. Es interessiert den Anleger dann meist nur die steuerliche Ausgestaltung. Kann die angestrebte Steuerart – zum Beispiel “Einkünfte aus Kapitalvermögen” und damit die meist günstigere Abgeltungssteuer – erreicht werden? Gilt für das Projekt wirklich das versprochenen Doppelbesteuerungsabkommen, so dass in Deutschland keine oder eine deutlich niedrigere Besteuerung Anwendung findet?

 

Wichtiger werden die rechtlichen Konzepte jedoch, falls Probleme im Projektverlauf auftreten. Dann stellen sich Fragen wie Gesellschaftsform und daraus sich ergebende Haftungshöhen oder Nachschusspflichten; auch wenn aktuelle Beteiligungen an dieser Stelle meist kaum noch wirkliche Risiken aufweisen.

 

7.) Die in Aussicht gestellten Renditen

 

Am einfachsten zu Überprüfen und für die meisten Anleger ein wichtiger Orientierungspunkt sind die prognostizierten Renditen. Allerdings ist die Vergleichbarkeit an dieser Stelle nicht trivial. Denn wenn zum Beispiel in den Jahren 3,4 und 5 jeweils 5% gezahlt werden, so ist das anders zu bewerten, als wenn die Beteiligung (AIF / Vermögensanlage) nach 5 Jahren einmalig 15% ausschüttet.

 

Vergleichbarkeit wird hier mit der internen Zinsfußmethode geschaffen (IRR), doch diese ist für die meisten Anleger nicht verständlich. Außerdem ist der konkrete Auszahlungszeitpunkt wichtig: es gibt Fonds die regelmäßig pro Quartal eine Ausschüttung leisten. Andere Fonds planen eine Ausschüttung pro Jahr, lassen diese jedoch nicht gleich zu Beginn des Folgejahres, sondern erst in der Mitte des Folgejahres dem Anleger zukommen. Das drückt die tatsächliche Rendite, denn bis dahin sind weitere Monate ins Land gegangen. Die Berücksichtigung des Agio’s (meist 5%) oder eines eventuellen Frühzeichnerbonuses findet auch in vielen Fällen nicht statt.

 

 

Wer diese 7 Punkte beachtet und mit Leben füllt, hat mehr Erfolg mit Beteiligungsmodellen als die meisten Menschen. Er hat ein gutes Fundament, um die richtigen und aussichtsreichsten AIF’s und Vermögensanlagen zu finden. Es muss jedoch jedem klar sein, dass die höheren Renditen dieser Anlageklasse nur mit dem eingegangenen unternehmerischen Risiko zu erzielen sind. Beteiligungen sollten entsprechend immer nur eine Beimischung im Vermögensaufbau darstellen. Wer dies beherzigt und möglicherweise auch noch eine Streuung über 3-5 geschlossene Fonds realisiert, wird langfristig viel Freude mit seinem Sach-Investment haben.

 

Wir kennen den Markt nun bereits seit 2001 und haben uns sehr viele geschlossene Fonds angesehen. Wer unsere aktuellen Tipps sehen möchte, kann hier klicken:

 

Windkraft und weitere

Fotovoltaik

Waldinvestments

grüne Immobilien

 

 

 

 
Portraitfoto Gerd Junker Gerd Junker ist Co-Gründer und Geschäftsführer der Grünes Geld GmbH. Gerd Junker: „Wir leben was wir tun! Und das ist ganz einfach, denn der doppelte Nutzen von grünen Geldanlagen ist überzeugend – die Welt verbessern und Rendite erhalten.“ Mehr zu ihm und Grünes Geld auf auf Xing, Facebook oder Twitter.
 
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Ein Kommentar zu “7 Punkte die Sie vor dem Abschluss von Vermögensanlagen beachten sollten”

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