Autor: carmenju 15. März 2019

5 Tipps für private Vermieter

Zusammenfassung: Immobilien sind als Investment beliebt, jedoch findet sich der Anleger unvermittelt in der Rolle des Vermieters wieder. 5 Tipps sollen helfen, häufige Fehler zu vermeiden. Aber es gibt auch Anlagemöglichkeiten, die weniger Ärger, jedoch attraktive Erträge versprechen.

 

Immobilien stehen in Deutschland derzeit als Investment hoch im Kurs. Niedrige Darlehenszinsen motivieren, Geld in eine zu vermietende Immobilie – auch Zinshaus genannt – anzulegen.  Fair gerechnet sind solche Investments – selbst in Top-Lagen –  jedoch nur sehr selten lukrativ. Dennoch ist die Immobilien bei Privatanlegern weiterhin beliebt, denn Häuser und Eigentumswohnungen vermitteln Sicherheit und Solidität.  Wer also dem Reiz der Geldanlage in Immobilien absolut nicht widerstehen kann, erspart sich mit den folgenden Tipps viele Probleme.

 

 

Nicht immer scheint für Vermieter die Sonne -  Manche Mieter sorgen für Schlechtwetterwolken

Nicht immer scheint für Vermieter die Sonne –
manche Mieter sorgen für Schlechtwetterwolken.

 

Tipp 1: Mietnomaden vermeiden – Damit aus dem Traum kein Alptraum wird

Wer vermietet wünscht sich einen solventen und langfristigen Mieter, denn unter einem  häufigen Mieterwechsel leidet die Immobilie genauso wie die Nerven des Vermieters.

Mit der Mieterselbstauskunft können Vermieter abfragen ob Schufa-Einträge oder ein Insolvenzverfahren gegen den Interessenten bestehen. Berechtigt sind außerdem Fragen nach dem Arbeitgeber, der Höhe des monatlichen Einkommens und nach dem Bezug von Sozialleistungen. Nach der ethnischer Zugehörigkeit sowie den politischen oder religiösen Ansichten des potenziellen Mieters darf dagegen nicht gefragt werden. Vermieter sollten sich jedoch nicht scheuen, ein Referenzschreiben des vorherigen Vermieters einzufordern oder – mit Erlaubnis des Interessenten – selbst Auskünfte bei früheren Vermietern einholen.

 

Tipp 2: Bei Mietvertragsvorlagen zweimal hinsehen

Wer eine Immobilie gekauft hat, um sie zu vermieten, sieht sich plötzlich in der Rolle des Vermieters wieder – in der Regel nicht der gelernte Beruf.  Praktisch scheint es daher, schnell Mietvertragsvorlagen aus dem Internet zu laden. Doch Vorsicht – nicht immer passt die Vertragsgestaltung. Vielfach kursieren im Netz noch Vordrucke mit veralteten Klauseln oder mehrdeutige Formulierungen, die teure Folgen haben können. Neue Rechtsprechungen sollten in die Verträge mit eingepflegt werden. So beschied beispielsweise der Bundesgerichtshof (BGH) im Februar,  dass eine allgemeine Vereinbarung im Mietvertrag ausreicht, um Betriebskosten später auf den Mieter  umlegen zu können. Vor diesem Beschluss war es notwendig, im Mietvertrag alle Positionen einzeln aufzulisten oder auf die Betriebskostenverordnung und den darin festgelegten Katalog zu verweisen.

 

Tipp 3: Steuertipps nutzen und kein Geld verschenken

Dem Kauf einer Immobilie folgen meist mehr Kosten als ursprünglich gedacht. Doch einige Kosten lassen sich steuermindernd geltend machen und können so vom Staat zurückgeholt werden. Beispielsweise können 20 Prozent der Reparatur- und Renovierungskosten steuerlich abgesetzt werden, sofern der Betrag 6.000 Euro im Jahr nicht überschreitet. Auch Kosten für Anzeigen, Maklergebühren sowie Anschaffungs- und Herstellungskosten können vom Immobilieneigentümer steuerlich geltend gemacht werden. Ebenso die Zinsen für das Hypothekendarlehen. Ein Tipp, der vielfach vergessen wird: Wird eine Immobilie möbliert vermietet, kann der Eigentümer die Kosten für Einrichtungsgegenstände bis 410 Euro komplett im Jahr der Anschaffung steuerlich abschreiben.

 

Tipp 4: Fiese Fallen: Hausgeld- und Nebenkostenabrechnung

Wer für seine vermietete Immobilie eine externe Hausverwaltung nutzt, spart sich einige lästige Arbeiten. Dennoch muss sich der Eigentümer mit der Hausgeldabrechnung auseinandersetzen.Diese erfasst alle Einnahmen und Ausgaben die zum Objekt gehören. Achtung: Die Hausgeldabrechnung entspricht nicht der Nebenkostenabrechnung. Zwar können einige in der Hausgeldabrechung enthaltenen Positionen auf den Mieter als Betriebskosten umgelegt werden, jedoch nicht alle. Beispielsweise wird der Betrag für den Kaminkehrer auf den Mieter umgelegt, nicht aber die Postition für den Hausverwalter selbst. Außerdem ist es wichtig, die Fristen für die Nebenkostenabrechnung einzuhalten. Spätestens ein Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraumes muss dem Mieter eine vollständige Abrechnung vorliegen, sonst kann der Vermieter keine Nachforderungen mehr stellen. Vermieter sollten sich diese Frist unbedingt im Kalender vermerken.

 

Was für Fliegen die Spinnenfalle ist für Vermieter die Hausgeldabrechnung - böse Falle

Was für Fliegen das Spinnennetz ist für Vermieter die Hausgeldabrechnung – eine böse Falle.

Tipp 5: Rechte und Pflichten regeln über die Hausordnung

Die Hausordnung hilft im Vorfeld Streit und Unstimmigkeiten zu reduzieren. Vermieter sollten über die Hausordnung klar regeln, wie das Wohnen im Objekt geregelt sein soll. Ist Grillen auf dem Balkon erlaubt? Wo werden die Müllsäcke im Hausflur gelagert? Und wie werden die Gemeinschaftsflächen genutzt? Teilweise müssen die Pflichten auch im Mietvertrag geregelt werden, dann können auch Schneeräumdienst, Reinigungsarbeiten im Treppenhaus oder Kehrarbeiten auf den Mieter übertragen werden. Der Aushang im Flur stellt nur eine „ordnende Regelung“ dar und kann bestenfalls die Schließzeiten der Haustüre regeln. Er ersetzt keinesfalls die Hausordnung.

 

Extra-Tipp: Weitere Anlagemöglichkeiten überdenken

Wenn die Mieteinnahmen auf das Konto fließen, ist die Freude groß. Doch mancher Vermieter wünscht sich, problemlosere Einnahmen zu haben. Speziell dann, wenn Ärger mit den Mietern auf der Tagesordnung steht. Einnahmen aus Zinsen und Dividenden werden häufig in ihrer Attraktivität unterschätzt. Die grünen Dividenden bereiten besondere Freude und bringen doppelten Mehrwert.

 

 

Carmen Junker Verfasser des Beitrages:Carmen Junker ist Gründerin der Grünes Geld GmbH und Geschäftsführerin der Grünes Geld GmbH. Carmen Junker:“ Ein Grund mein berufliches Wirken speziell auf die Nachhaltige Geldanlage auszurichten ist, die Welt ein Stück positiver zu gestalten mit den Mitteln und Kenntnissen die mir zur Verfügung stehen. Aus der Verantwortung für die kommende Generation und weil ich selbst noch einige Jahre auf diesem schönen Planeten verbringen möchte“.
Facebook Like

Comments are closed.